все поля обязательны для заполнения!


 
УКРАИНА: ПОЧЁМ ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЁ?
ВИТАЛИЙ АТАНАСОВ
журналист (Украина)

В своей книге о неолиберализме социальный географ Дэвид Харви рисует картину общественного устройства, основой которого служит свободный рынок, подкрепленный гарантируемыми государством сильным правом собственности и свободной торговлей. На этих принципах базируется неолиберальная утопия – политэкономическая теория, выводы которой широко применяются на практике на протяжении трех последних десятилетий. Эта теория сводит роль государства к формированию законодательных структур, охране священных прав частной собственности и гарантированию «правильной» работы рынков товаров и услуг. Если для выполнения этих функций понадобится сила, государство обязано ее применять – для этого оно должно содержать армию и полицию, а также гарантировать обороноспособность страны. «Более этого, если рынков не существовало ранее (например, в таких областях, как земля, вода, образование, здравоохранение, социальное обеспечение и окружающая среда), то государство должно их создать, в том числе путем реальных действий правительства», - пишет Харви в «Истории неолиберализма».

В Украине, как и в большинстве постсоциалистических стран, с начала 90-х годов строили капитализм, скроенный по неолиберальным лекалам. Годы системного социального насилия, оправданного человеконенавистнической идеей «шоковой терапии», привели к радикальным переменам во всех жизненных сферах. Жилищная политика не стала исключением: практика обеспечения граждан жильем за государственный счет была фактически свернута, большинство строительных предприятий приватизированы, а компании жилищно-коммунальной сферы переведены на рыночные рельсы, был создан рынок жилищной недвижимости. Квартиры перешли в личную собственность граждан, - эта мера была не только подачкой населению, но имела важный идеологический подекст: она подавалась властями как составная часть и логическое продолжение политики раздела и приватизации общественного богатства.

В советский период государство худо-бедно, но обеспечивало граждан жильем: ждать приходилось по десять-двадцать лет, однако рано или поздно семья могла вселиться в отдельную квартиру. Коллапс Советского Союза и дезинтеграция союзной экономики привели к резкому спаду в жилищном строительстве. С 1990 по 1995 год его объемы в Украине сократились в два раза, и падение показателей продолжалось вплоть до 2000 года. Оживление в сфере началось с возобновлением экономического роста. После восьми лет восходящей динамики - в 2007 году, было построено 10,24 млн. кв. м. жилья. Для сравнения: в переломном 1990 году в УССР построили 17,45 млн. кв. м. жилой площади.

Хотя объемы строительства жилья так и не достигли показателей времен УССР, официальная статистика указывает на улучшение показателя обеспеченности украинских граждан жилой площадью - к 2006 году он вырос до 22,2 кв.м. Это на 25% больше, чем в 1990-м году. Впрочем, это в несколько раз меньше, чем в «развитых» странах. Почему несмотря на снижение объемов строительства, официальная статистика показывает улучшение жилищных условий населения? Все объясняет тот факт, что население Украины все эти годы не росло, а сокращалось: например, численность городского населения с 1990 по 2006 год уменишилась на 3 млн. человек (-8%).

Львиная доля жилья, построенного в годы независимости, распределялась на основе рыночных механизмов – путем купли-продажи на рынке недвижимости. К началу строительного бума 2000-х годов рынок жилищного строительства практически полностью находился под контролем частных компаний. Номинально некоторые из них продолжали оставаться в государственной и коммунальной собственности, однако на практике они действовали в интересах топ-менеджмента, государственных чиновников и связанных бизнес-структур. Это предопределяло ориентацию на рыночные механизмы извлечения прибыли. Рентабельность строительного бизнеса в 2006-2008 годах оценивалась в 40-300%. В странах Евросоюза приемлемой считается рентабельность на порядок ниже.

Банковская система обеспечивала финансирование строительной отрасли, привлекая значительные ресурсы на мировых рынках капитала. Наиболее крупные компании обеспечивали приток инвестиций, размещая акции на европейских фондовых биржах. Банки сыграли важную роль в создании спроса на жилищную недвижимость. До кризиса 2008 года в кредит приобреталось около 70% домов и квартир. Таким образом, банковское кредитование позволяло искусственно поддерживать как увеличение платежеспособного спроса, так и рост предложения на рынке нового жилья. Избыток капитала и его низкая цена в этот межкризисный период позволяли финансовым учреждениям эффективно выполнять функцию посредников между внешним и внутренним рынками кредитных ресурсов.

Как и во многих других странах, приток внешнего долгового капитала привел к перегреву рынка недвижимости и созданию спекулятивного «пузыря». Постоянный опережающий рост цен на жилую недвижимость делал ее привлекательным инструментов для инвестирования, и позволял использовать в качестве залога по ипотеке. На волне бума расширился спектр финансовых инструментов, используемых для привлечения финансирования на мировых рынках. Поток капитала еще больше разогревал внутренний рынок. Вопреки рациональным аргументам на протяжении нескольких лет заинтересованные субъекты были убеждены, что рост цен будет продолжаться бесконечно.

И цены действительно росли, превращая жилье в недоступную роскошь. В разгар бума на рынке недвижимости примерно 50% спроса на новые квартиры обеспечивали спекулянты, приобретавшие жилье для последующей перепродажи в надежде на дальнейший рост цен. Строительные компании декларировали свою ориентацию на строительство дорогого жилья для состоятельных покупателей. Считалось, что это обеспечивает более высокую прибыльность бизнеса. Характерно, что около 60% вновь возводимого жилья относилось к классу дорогостоящего, тогда как сегмент «экономного» жилья составлял не более 40% предложения. Объём предложений экономкласса был катастрофически заниженным, а более дорогих классов, соответственно, завышенным. Такие пропорции выглядели бы довольно необычно даже для гораздо более богатой страны, чем Украина. «Больше половины объектов, которые строятся в Киеве, это элитное жильё и жильё бизнес-класса. «Киев – город для богатых. Поэтому семьям со средним достатком квартир катастрофически не хватает», – констатировали аналитики.

Монопольно контролирующие рынок компании-застройщики, отказываясь от массового строительства жилья эконом-класса и отдавая предпочтение квартирам в ценовой категории «выше среднего», создали ситуацию искусственного дефицита жилья нижнего ценового сегмента. Это также подстегивало рост цен, достигших заоблачных высот. Большинство нуждавшихся в жилье семей не могли позволить себе такое приобретение. Для покупки квартиры в Киеве площадью 80 кв. м в кредит на 25 лет с процентной ставкой 10% и нулевым взносом месячный доход семьи должен быть не менее $4900. Да и то при условии, что 45% дохода семьи идет на выплату кредита.

Дефицит жилья «эконом-класса» и его высокая цена отчасти связаны с «налогом на коррупцию». Доля затрат на коррупционные издержки – взятки чиновникам, ответственным за выдачу различного рода разрешительной документации – составляла половину конечной себестоимости. Государство фактически самоустранилось от регулирования рынка недвижимости. Антимонопольный комитет Украины ограничивался в своей деятельности выказыванием «удивления» в связи с сохранением высоких цен на жилье, не предпринимая никаких действенных мер.

Ситуацию изменил мировой экономический кризис 2008 года. Механизмы, которые на протяжении предыдущих лет обеспечивали украинским застройщикам реализацию проектов, дали сбой. Привычная схема финансирования строительных работ за счет продаж будущего жилья конечным потребителям потерпела фиаско из-за падения спроса. Столкнувшись с резким изменением ситуации на мировых рынках капитала, банки перестали выдавать ипотечные кредиты, а также практически полностью остановили финансирование жилищного строительства в Украине.

Значительному количеству потенциальных покупателей ипотечные кредиты стали недоступны. Те, кто ранее мог рассчитывать на быстрое положительное решение банка-ипотекодержателя, стали получать отказ. Но даже немногие потенциальные покупатели, которые способны подтвердить свою благонадежность финансовому учреждению, останавливают высокие процентные ставки. Снижение платежеспособности населения в условиях сворачивания ипотечного кредитования на фоне растущей инфляции привело к значительному сокращению спроса на жилую недвижимость – в первую очередь в эконом-классе. Это явление наряду со стремительным ростом цен на строительные материалы и работы привело к ухудшению финансового положения большинства строительных компаний и сферы недвижимости.

Начиная с 2005 года благодаря 30-40% росту стоимости жилой недвижимости в год этот рынок был интересен для иностранных компаний и спекулятивного капитала. Капитал, который на протяжении нескольких лет разогревал первичный рынок жилья, перешел в иные сегменты или покинул страну в поисках менее рискованных вложений. Застройщики, которые еще недавно без особых усилий самостоятельно распродавали квадратные метры, оказались в весьма затруднительном положении. В период 2007-2008 годов на первичном рынке жилой недвижимости происходило существенное снижение темпов продаж.

Осенью 2008 года период феноменального роста цен на жилье и сверхприбылей в сфере жилой недвижимости завершился. Спекулятивный пузырь на рынке украинской недвижимости лопнул. Динамика удорожания квартир на первичном рынке снизилась ниже уровня инфляции. За два года цены на вторичный квадратный метр в среднем просели в два раза. Так ощутимо цены снизились лишь в долларах, в национальной валюте они уменьшились всего на 14–15%.

 

Однако цены на жильё в украинской столице по-прежнему выше, чем во многих европейских городах. Например, за $51 тыс. (столько стоит одна из самых дешёвых киевских квартирок в спальном отдаленном районе) можно купить  хорошо отремонтированную однокомнатную квартиру практически в центре Берлина. $32 тыс. стоит жильё в Дюссельдорфе в доме 1994 года постройки.

Быстрому падению цен на жилую недвижимость активно противяться банки, риелторы и крупные собственники недвижимости. Ещё один фактор, сдерживающий снижение цен, - закрытость информации. Минюст озвучивает данные по сделкам лишь раз в году. Риелторы предпочитают засекречивать сведения о продажах и реальных ценах, часто они пугают рынок или пытаются его разогреть, завышая данные о цене сделок.

До кризиса крупный предприниматель сферы строительства и недвижимости Парцхаладзе утверждал, что цены на недвижимость будут расти неопределенно долго, и не скупился на призывы скупать квартиры. Едва не обанкротившись в 2009 году, бизнесмен превратился в энтузиаста государственного вмешательства в жилищную строительную политику. Теперь он выступает за бюджетное финансирование строительства доступного жилья, и утверждает, что именно программы доступного жилья и освобождение от налогов строительных работ при сооружении жилья, приведут к значительному снижению цен.

Падение украинского рынка недвижимости поставило компании этой сферы перед угрозой разорения. Для многих из них государственная поддержка – единственная возможность спастись от банкротства и сохранить прибыли. Тогда как во время спекулятивного бума на рынке недвижимости любой намек на государственное регулирование ими напрочь отвергался. Строительство «доступного жилья» неожиданно превратилось, по крайней мере на уровне риторики, чуть ли не в главный приоритет деятельности строительных корпораций. Правительство с готовностью пошло на встречу пожеланиям частного бизнеса, поручив в 2010 году местным властям бесплатно выделить по десять участков земли в каждой области компаниям, которые будут задействованы в возведении «доступного жилья». С привлечением частных компаний до 2017 года правительство обещает построить 16 млн. кв. м. жилья. Эти планы невозможно назвать масштабными: даже в период кризиса 90-х годов в Украине не строилось меньше 6 млн. кв. м в год. Однако даже такое умеренное вмешательство государства, по прогнозам правительства, должно привести к существенному снижению цен. Как утверждают в министерстве регионального развития и строительства в Киеве стоимость жилья, возведенного в рамках упомянутых программ, не превысит 4 тыс. грн. за кв. м. Это вдвое ниже рыночных расценок 2009 года.

Хотя оказание помощи частному бизнесу со стороны государства противоречит неолиберальной доктрине, ее сторонники требуют, чтобы во время государство спасало частные компании за счет населения. Так произошло в США и Великобритании, правительства которых выделили беспрецедентную по объемам помощь частным финансовым учреждениям и корпорациям производственного сектора. Однако, как показывает Харви, временное решение проблем частного бизнеса таким методом приводит к перемещению проблем в сферу государственных финансов. В свою очередь, пытаясь бороться с дефицитом госбюджета путем экономии, прежде всего путем урезания социальных расходов, правительства стабилизируют безработицу на высоком уровне. Кроме того, дефицит бюджета Украины в значительной степени также финансируется за счет наращивания государственного долга, внутреннего и внешнего.

Для разрешения жилищного кризиса недостаточно только ужесточения государственного регулирования жилищного рынка или более активного участия в строительстве жилья. Необходима системная альтернатива неолиберализму, базирующаяся на отказе от показателей прибыльности в качестве приоритета. Ориентиром должно стать удовлетворение общественных нужд.

В качестве первоочередных мер по обеспечению населения доступным жильем необходимо перейти к широкому развертыванию государственных программ жилищного строительства. Рост объемов возводимого жилья позволит создать обширный государственный и муниципальный жилищные фонды, долгосрочная аренда жилья в которых должна быть доступна всем, кто в этом нуждается. Необходимы также долгосрочные (20-30 лет) программы жилищного кредитования по низким или нулевым ставкам. Реализация таких мер потребует установления максимума расценок на аренду жилья и ставок ипотечного кредитования. Без национализации крупнейших компаний строительной отрасли и банковской системы в целом это невозможно. Добиться этого может только массовое движение, движение, которое сумеет добиться радикального переустройства общества на социалистических принципах.

 

 

21 Апрель 2011

Комментарии


Имя
Email
Комментарий
Введите число
на картинке
 



В рубрике
ТИХАЯ, НО БЕЗЖАЛОСТНАЯ ПРЕДВЫБОРНАЯ БОРЬБА
ПРИВАТИЗАЦИЯ ДУХА
СЛИШКОМ МНОГО ЛЮДЕЙ?
ПРЕДЧУВСТВИЕ ПЕРЕМЕН

Новости
27.03.2017 Проевропейская партия выигрывает выборы в Болгарии
27.03.2017 ЕС призвал освободить задержанных участников протестных акций в России
27.03.2017 Председатель ПА ОБСЕ позитивно оценила сотрудничество с Россией
27.03.2017 Габриэль: ЕС не должен наказывать Лондон за Brexit
27.03.2017 Переговоры о формировании коалиционного правительства Северной Ирландии сорваны

Опрос
СКАЗЫВАЕТСЯ ЛИ НА ВАС ЛИЧНО УХУДШЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ В СТРАНЕ?




Результаты прошедших опросов

2008-2009 © Журнал "СОЦИАЛИСТ". Вестник института "СПРАВЕДЛИВЫЙ МИР"